【条文】

当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

条文释义

一、本条主旨

本条是关于预告登记制度的规定。

二、条文演变

在原《物权法》颁布实施前，虽然有部分地区在有关房屋登记制度的地方性立法中规定了预告登记制度，但直至原《物权法》的颁布实施，预告登记制度才第一次被立法所明确规定。即使在原《物权法》立法过程中，就是否建立预告登记制度，也有不同的观点。一种观点认为，预告登记的实益在于，权利人所期待的未来发生的物权变动对于自己具有极为重要的意义，非要发生这种变动不可，而法律也认可这种变动对于权利人的意义，并依法律予以保障。在我国社会经济生活中，常常有违约的行为发生，而违约的一方常常是经济上的强者，相对人常常是弱者。预告登记制度符合法律保护弱者的价值取向，考虑到我国市场经济的发展和人民生活的需要，建立预告登记制度是非常必要的。另外一种观点则认为，预告登记虽然是不动产物权法的重要内容，但是在我国预告登记的适用范围并不广泛，主要用于房屋预售买卖。由于《城市商品房预售管理办法》已经规定了商品房预售登记制度，该制度有利于保护买受人利益，减少和预防不必要的纠纷，所以原《物权法》没有必要规定预告登记。

原《物权法》采纳了上述第一种观点，其第20条对预告登记制度作出了规定。立法者认为，预告登记的功能是限制房地产开发企业等债务人处分其权利，以保障债权人将来实现其债权，它对于解决类似商品房预售中“一房二卖”这样一些敏感的社会问题有着特殊的作用。原国土资源部于2007年12月30日颁布、2008年2月1日施行的原《土地登记办法》和原建设部于2008年2月15日发布、2008年7月1日施行的原《房屋登记办法》均对预告登记制度作出了明确规定。上述制度建设积累，为国务院于2014年11月24日公布、2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》对不动产预告登记制度统一作出规定奠定了基础。我国的不动产预告登记制度终成体系。

三、条文解读

预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。

预告登记的功能是限制房地产开发企业等债务人处分其权利，即本条规定的“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，以保障债权人将来实现其债权。正如有的学者所说，预告登记的实践意义在于，权利人所期待的未来发生的物权变动对自己有极为重要的意义，非要发生这种变动不可；而法律也认可这种变动对权利人的意义，并以法律予以保障。比如，购房人购买预售的房屋，它涉及公民的基本生存权利，所以法律上承认购房人获得指定的房屋的权利有特殊保护的必要。但是，因为购房人在与房地产开发企业订立预售合同后，只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止房地产开发企业将房屋以更高的价格出卖给他人即“一房二卖”，而只能在这种情况发生时主张房地产开发企业违约要求损害赔偿，而无法获得指定的房屋。在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行了预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力，所以房地产开发企业违背预告登记内容的处分行为就不能发生法律效力。这些处分行为既包括“一房二卖”，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。这样，购房人将来肯定能够获得约定买卖的房屋。因此，预告登记对解决类似商品房预售中“一房二卖”这样的社会问题有着特殊的作用。依照本条规定，预告登记不仅可以针对当事人签订买卖房屋协议的情况，还包括签订其他不动产物权协议的情况。因而，建立预告登记制度，具有广泛保障债权实现的意义。

原《物权法》第20条规定了预告登记制度，根据该法规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《民法典》基本保留了原《物权法》第20条规定，主要是将第1款中关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”的表述修改为“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议”，修改后的法律条文文义更加明确、表达更加规范、适用范围更为广泛。

（一）预告登记的概念和性质

本法规定的预告登记，是指狭义上的预告登记概念，即预告登记是与本登记相对应的概念，它是指为确保一项旨在发生未来物权变动的债权请求权的实现，而向登记机构申请办理的预先登记。[1]

对预告登记制度的性质，存在以下几种理解：第一种观点认为，预告登记制度是一种债权请求权的保全制度。此种观点是从制度目的来探讨的，认为预告登记兼有物权和债权的性质，难以作出准确定性，但其目的是保全以不动产物权为内容的债权请求权，是一种债权保全制度。[2]第二种观点认为，预告登记具有准物权性质。预告登记人所享有权利是一种具有物权效力的债权，在学理上常常将它称为准物权。[3]第三种观点为物权效力说。此种观点认为，经过预告登记的权利，具有限制合同相对人向第三人处分的权利，具有物权效力。[4]