【条文】

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

条文释义

一、本条主旨

本条是关于业主决定建筑区划内重大事项及表决权的规定。

二、条文演变

原《物权法》第76条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《民法典》吸纳了原《物权法》的上述规定，并进行了较大修改，一是将删除了制定和修改管理规约的范围；二是将“建筑物及其附属设施的维修资金”的筹集和使用分别进行规定；三是将“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”列入需由业主共同决定的事项范围；四是增加规定了业主共同决定事项进行表决的前提性条件，即所有建筑区划内需由业主共同决定的事项，无论是较为重大的事项还是一般性、常规性的事务，都应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决；五是对决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动等建筑区划内较为重大的事项，在参与表决人数及其专有部分占建筑物总面积上均设置了要求。

三、条文解读

本条第1款规定了建筑区划内需由业主共同决定的事项。根据本条规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定。

（1）制定和修改业主大会议事规则。业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，需要由业主共同决定。

（2）制定和修改管理规约。管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定，应当由全体业主共同制定和修改。

（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员。业主通过业主大会选举能够代表和维护自己利益的业主委员会成员，成立业主委员会。对不遵守业主大会议事规则、管理规约，不能模范履行业主义务，不依法履行职责的业主委员会成员予以更换。

（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。物业服务企业或者其他管理人的管理水平如何，与业主利益有直接关系，需要通过业主大会集体决策选聘和解聘。

（5）使用建筑物及其附属设施的维修资金。维修资金的使用关系业主的切身利益，应当由业主共同决定。

（6）筹集建筑物及其附属设施的维修资金。维修资金的筹集关系业主的切身利益，应当由业主共同决定。

（7）改建、重建建筑物及其附属设施。建筑物及其附属设施的改建、重建，涉及费用的负担，事情重大，需要业主共同决定。

（8）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。此事项与业主专有权、共有权及共同管理权的行使密切相关。

（9）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。除上述所列事项外，对建筑区划内有关共有和共同管理权利的其他重大事项，也需要由业主共同决定。

本条通过列举的方式规定了业主共同管理权的范围及成员权的行使、决议的通过及表决能力的大小等问题。本条规定也设置了业主共同决定事项进行表决的前提性条件，即所有建筑区划内需由业主共同决定的事项，无论是较为重大的事项还是一般性、常规性的事务，都应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。这与之前原《物权法》第76条