【条文】

第二百七十九条【业主改变住宅用途的限制条件】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

【条文主旨】

本条是关于业主将住宅改变为经营性用房的规定。

【条文理解】

随着经济发展，在建筑物区分所有的情形下，业主擅自将小区内的住宅房屋改变为餐饮、娱乐等商业用房，以及经营公司、服务行业等经营性用房的情况不断增加，实践中将此种情况称为“住改商”。这既包括利用住宅从事经营生产企业、规模较大的餐饮及娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等营业行为，也包括因生活需要利用住宅开办小卖部、早点铺、理发店等经营行为。“住改商”有几种情形，有的只是改变了房屋的使用性质，有的不但改变房屋的使用性质，而且改变了房屋的结构状况。房屋在建造并报经审批时的用途不得随意改变，如果需要在建造过程中改变房屋的用途，如将住宅性质的房屋改变成经营性用房，需要重新报经规划部门同意批准后才能建造，作为购房人的业主在购买商品房后也不得改变商品房屋的用途，这既涉及城市功能的定位、布局规划，同时更涉及区域社会秩序的安定、社会的管理。“住改商”可能造成来往小区外来人员杂乱，增加小区不安全因素；干扰业主的正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张等问题。因此，因“住改商”问题引发的纠纷也比较多，这类纠纷表现为对建筑物区分所有权人所享有的物权利益的一种妨碍或者侵害。此时，建筑物区分所有权人作为权利人有权依法提出自己的诉求，要求实施不当行为人停止妨碍或者侵害，使自己的正当权益得以实现，合法权益得到保护。此外将住宅大量改为经营性用房，也会造成国家税费的流失，需对此进行专门规定。建筑物区分所有权与其他的不动产所有权相比较，具有一些特殊性，呈现出权利主体身份的多重性，即业主作为权利主体集专有权、共有权与成员权三种权利于一体：权利性质的一体性，表现为构成建筑物区分所有权的专有权、共有权与成员权不可分离，少了一个都会导致建筑物区分所有权解体或者无法正常行使；权利客体的多样性，专有权的客体为建筑材料组成的四周上下封闭的、在构造和使用上具有独立性和经济价值的建筑空间，而共有权的客体为建筑物及其附属建筑物中所有的共有部分，成员权的客体为业主作为管理团体成员所为的行为；权利内容的复杂性，表现为上述三种权利义务关系经常相互交织；专有权的主导性，业主拥有专有权是拥有共有权和成员权的前提。[1]