【条文】

通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。

建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：

（一）当事人的名称和住所；

（二）土地界址、面积等；

（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；

（四）土地用途、规划条件；

（五）建设用地使用权期限；

（六）出让金等费用及其支付方式；

（七）解决争议的方法。

条文释义

一、本条主旨

本条是关于建设用地使用权出让合同形式和内容的规定。

二、条文演变

因建设用地使用权出让合同中设定的权利义务比较复杂，标的额一般较大，且不仅关系土地使用人的切身利益，还涉及国家通过出让合同对后续土地开发利用进行监督管理等，因此，《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》均规定土地使用权出让应当签订书面的出让合同。原《物权法》第138条也坚持出让合同为要式合同的定位，明确规定当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同，并列明了该合同中一般应具有的条款。本条在沿袭原《物权法》条文的基础上对出让合同应该具备的条款作了修改和完善：一是将第2款第4项“土地用途”修改为“土地用途、规划条件”；二是将第5项“使用期限”修改为“建设用地使用权期限”，概念上更为精准，也突出了土地规划在建设用地使用权出让中的重要地位。

三、条文解读

本条第1款规定了当事人订立建设用地使用权出让合同的程序和方式；第2款通过任意性规范的方式明确了该类合同一般应该具有的条款和内容。

（一）建设用地使用权出让合同的订立程序

《国有土地使用权合同解释》第1条明确了土地使用权出让合同的内涵和性质，将其界定为市、县人民政府自然资源管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的合同。该类合同是在土地使用权由无偿划拨转为有偿出让的改革背景下产生的，目的是合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，具有目的特殊性、主体特定性、订立程序法定性、形式要式性、效力期限的限制性等法律特征。其订立程序及成立生效要件因出让方式的不同而有所区别。

1.公开竞价模式下出让合同的订立

根据原国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的规定，公开竞价模式下订立出让合同一般应经过以下程序。

第一，出让人编制出让文件。出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况编制招标拍卖挂牌出让文件，主要包括出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、合同文本等。

第二，出让人按规定发布公告。出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告，主要内容包括：出让人的名称和地址；出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；确定中标人、竞得人的标准和方法；投标、竞买保证金；其他需要公告的事项。

第三，投标或参与竞拍。采用招标方式的，投标人应在投标截止时间前将标书投入标箱或邮寄标书（招标），采用拍卖方式的，竞买人参加拍卖会并举牌应价或报价，采用挂牌方式的，由符合条件的竞买人填写报价单报价。

第四，确定中标人、竞得人。招标的，若是按照综合条件最佳者得的原则进行评标，则应成立评标小组确定为中标人，若是按照价高者得的原则进行评标，可以直接由招标主持人根据开标结果；拍卖的，由主持人宣布最高应价者为竞得人，但竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖；挂牌的，在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外。

第五，签署成交确认书。以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金。出让人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。中标通知书或者成交确认书应当包括出让人和中标人或者竞得人的名称，出让标的，成交时间、地点、价款以及签订国有建设用地使用权出让合同的时间、地点等内容。

第六，签订出让合同。中标人、竞得人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间，与出让人签订国有建设用地使用权出让合同。

在上述出让合同订立过程中，出让人发布的招标或拍卖公告，根据《民法典》第473条的规定，一般应属于要约邀请，受让人的投标或报价等行为应属于要约，出让人确定并通知中标人（定标）或竞得人（拍定）的行为属于承诺，根据《民法典》第483条“承诺生效时合同成立，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，并结合本条关于“当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同”的规定，原则上只有在双方签订书面的出让合同后，合同才正式成立并生效，在此之前处于缔约阶段，一方因过错导致合同未能签订的，应承担缔约过失责任。

2.协议出让模式下出让合同的订立

协议出让，是指国家以协议方式将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。与公开竞价方式不同，协议出让模式下只有出让人与受让人双方参与，缔约过程是不公开的，也不存在多人竞价的要求。为防止暗箱操作，损害国家利益和其他意向用地者的合法权益，相关法律法规等除对协议出让的适用范围与合同内容等进行了限制外，还规定了通过协议出让方式订立出让合同应遵循的具体程序，具体包括用地申请、制定协议出让土地方案、确定协议出让底价、达成协议、签订书面合同等，也体现出其与一般民商事合同缔约过程的不同。

（二）建设用地使用权出让合同的主要条款

首先，在体系上，因当事人签订建设用地使用权出让合同系设立建设用地使用权的基础，因此，立法机关将其置于《民法典》物权编而非合同编进行规定，成为《民法典》中的一类有名合同或典型合同；其次，根据双方主要权利义务关系，该合同在法律性质上应属于诺成合同、要式合同、双务合同及有偿合同。为进一步规范出让合同的内容，为当事人签订合同提供具体指引，同时促进合同成立后得以顺利履行，或在一方出现违约时以较低成本解决争议，本条第2款列举了建设用地使用权出让合同一般应当包括的主要条款，具体包括。