【条文】

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

条文释义

一、本条主旨

本条是关于租赁期限的最长限制的规定。

二、条文演变

本条是对原《合同法》第214条的承袭。原《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”通过对比可知，第1款未发生变动，第2款仅对部分用词作了调整，未发生实质上的变化。从立法过程来看，《民法典合同编（草案一次审议稿）》第496条、《民法典合同编（草案二次审议稿）》第496条则对原《合同法》第214条作了微调，规定：“租赁期限不得超过二十年。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”相较于原《合同法》第214条规定，删去了第1款中的“超过二十年的，超过部分无效”的表述。但《民法典》第705条又恢复了原《合同法》第214条的规定。

三、条文解读

本条规定的目的在于规定租赁合同的最长租赁期限。首先，租赁合同具有期限性，这是基于租赁合同的性质而决定的，因为在租赁合同中仅有财产的使用、收益权发生了转移，财产的所有权并未发生变动，租赁期限届满后应返还租赁物。因此承租人对租赁物的占有应受到最长期限的限制，一旦期限过长，出租人享有的所有权会形同虚设，不仅影响出租人对租赁物的使用权益，也违背了租赁合同的设立初衷，使租赁合同无异于转移财产所有权的买卖合同。其次，因当事人的预见能力往往有限加之受合同严守规则的限制，当事人对租赁合同的变更较为困难，而通过规定租赁合同的最长期限，有利于当事人适时调整交易条件，以保障双方的权利。[1]因为经济社会处在不断发展变化之中，如果租赁期限的时间跨度过长，对当事人的权益会发生不利的影响。最后，租赁合同本质上是一种债权契约，其并未直接创设、变更或消灭财产权利，因而不是物权行为。在租赁期限内，承租人仅有权对租赁物进行占有、使用及收益，但却不享有处分权。在租赁期限届满后，承租人还须将租赁物返还给出租人。“如果允许当事人创设长期甚至无期的租赁合同，则相当于将债权物权化、变相创设新的物权类型。”[2]从租赁合同作为债权契约的角度，也可作出租赁合同应受最长期限限制的论断。[3]