【条文主旨】
本条是关于租赁期限的最高限制的规定。
【条文理解】
根据本条的规定，出租人与承租人每次签订的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。
租赁合同以承租人使用、收益租赁物为直接目的，承租人所取得的、出租人所移转的，仅仅是对租赁物的使用权和部分收益权，而不是移转租赁物的所有权。承租人与出租人形成租赁关系，是通过获得租赁物的使用权而满足自己一定时期生活或生产经营的需要。基于此点，承租人并不想长期占用租赁物。如果承租人的目的是长期甚至永久获得标的物的使用权，完全可以与标的物的所有人通过买卖或者其他方式形成买卖关系或者其他能够实现所有权移转目的的法律关系。同时，租赁与借用的本质区别是，租赁并非无代价，承租人获得租赁物的使用权是以支付租金为对价的。租金的构成，通常与租赁期限长短直接关联，租赁期限越长，租金总额越高。进一步分析，承租人获得租赁物是为了解决短期内生活或者生产经营所需，一旦承租人实现对特定租赁物的使用收益的目的后，继续占有租赁物有违其初衷。为了减少不必要负担或者租金支出，承租人的租赁目的实现后，将及时把租赁物返还给出租人。基于对上述原因的分析，租赁合同不可能不约定承租人对租赁物的使用期限。
未见法律对租赁关系规定最短期限。只要能够实现承租人使用租赁物的目的并且不违背出租人意愿，无论期限多短，法律皆概不干预。然而，不少国家和地区的法律对最长的租赁期限有限制性规定。通常情况下，当事人在确定租赁期限长短时，总是要根据租赁物的性质和承租人的使用目的由双方协商。在动产租赁关系中，租赁期限通常是比较短的，满足承租人使用目的即可。例如，租赁汽车，按照现行国家有关规定，汽车的使用寿命因其用途差异而有所不同，小型出租车报废年限为8年而且不得延期，故双方当事人不可能就此约定一个租赁期为10年以上的租赁合同。租赁期限较长的多是不动产租赁，包括房屋租赁和土地使用权租赁。在房屋租赁中，用于承租人居住需要和用于商业性租赁有所不同。一般而言，用于居住租赁的承租人希望租期相对长一些，不仅使租赁关系相对稳定，而且租金相对平稳。当然，并非房屋租赁期限就一定长，有时当事人可能只租住一天，甚至一小时或者若干小时。商业租赁中，一般根据承租人的经营需要决定。在订立合同时房屋租价比较低的情况下，承租人就希望租赁期限长一些，租金能够固定下来；在房屋租价偏高的时候，出租人就希望租期长一些，这样就能保证其得到更多的租金。在市场交易中，如果出租人与承租人不能寻找一个公平的交叉点时，法律总是要在双方利益博弈中找出平衡点。这也是法律规定最高租赁期限的一个原因。